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證券時報記者劉寶興2017年最后一個工作日（12月29日），在上海青浦區徐華公路1199號，碧桂園宣布落地首個長租公寓項目。數日后，各家機構發布房企年度銷售排行榜，碧桂園以5500億元的銷售額登頂。作為房企龍頭，碧桂園涉足長租公寓的時間點，不算早，也不算晚。回溯2017年，有不少房企、創業型企業、房產中介、酒店企業宣布進軍或加碼長租公寓，其中，多家早已涉足該領域的企業給出了規模目標，擬加速布局長租公寓業務。多位業內人士指出，從2017年算起，住房租賃市場將引來“黃金十年”，“租賃市場的春天來了，未來十年將步入快速發展期”。但他們同時指出，長租公寓目前仍處在探索階段，市場未來的發展，需要解決房源、資金、盈利等問題。加碼長租公寓回溯剛剛過去的2017年，涉足長租公寓并明確提出規模目標的企業明顯增多。其中，碧桂園于去年12月29日宣布在上海落地首個長租公寓項目“BIG+碧家國際社區上海國家會展中心店”。據碧桂園人士介紹，碧桂園成立長租事業部的時間是去年5月，按照計劃，碧桂園將在北上廣深、武漢、廈門等一、二線城市落地長租公寓項目。據了解，碧桂園此次落地的項目共推出公寓房400套，對于未來，碧桂園計劃到2020年發展100萬套長租公寓。100萬套長租公寓是什麼概念？根據易居房地產研究院日前發布的《中國住房租賃市場發展研究報告》，目前我國租房市場以個人房東為主，住房租賃企業供應占比較低，住房租賃企業主要運營的長租公寓目前不超過200萬間。對比這兩個指標可見，若碧桂園在2020年完成100萬套的目標，其將在長租公寓領域占據一定的市場份額。但是，若想實現這一目標，碧桂園必然面臨競爭壓力。據克而瑞統計，截至2017年底，包括陽光城、萬科、綠城、龍湖、旭輝、招商蛇口、遠洋集團、保利地產、綠地、華潤置地在內的多家房企，均已涉足長租公寓領域。記者查詢上市房企資料了解到，較早涉足長租公寓的萬科，截至去年9月底，長租公寓中的泊寓業務覆蓋24個一線及二線城市，累計開業82個項目，開業約2.4萬間。截至去年9月底，龍湖地產的長租公寓品牌冠寓已開業16個，分布于重慶、成都、上海等11個城市，開業間數為5500間，龍湖地產預計到去年底開業數達1.5萬間，至2020年租金收入將超過20億元。另一家房企旭輝旗下領寓國際，目前已在上海、杭州等地布局了長租公寓項目，按照計劃，領寓擬實現“5年20萬間，IPO上市”的戰略目標。除了房企，創業型企業、房產中介、酒店企業等也在涉足或加碼長租公寓業務，其中，創業型企業創建了魔方公寓、新派、YOU+等品牌，房產中介創立的長租公寓品牌有鏈家自如、世聯行紅璞、我愛我家相寓等，酒店企業創建的有如家逗號公寓、華住城家公寓等。據世聯行去年中報，截至去年6月底，該公司旗下紅璞公寓已經進入深圳、廣州、杭州等27個城市，全國簽約間數超過4萬間。在世聯行看來，國家從2016年開始鼓勵發展住房租賃市場，2017年更是陸續出臺了租售并舉、租售同權等相關政策，長租公寓行業將迎來黃金發展期。資料顯示，去年7月，九部委聯合發文，選取部分人口凈流入的大中城市開展住房租賃試點工作；去年8月，國土資源部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》提出，根據地方自愿，確定第一批在北京、上海等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點；去年7月以來，上海推出了多塊租賃用地。十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。易居房地產研究院報告預計，在租房需求持續增長、租房市場鼓勵政策密集出臺等綜合因素影響下，各類住房租賃企業特別是地產開發商背景的企業，將會大量進入租房市場。房源、資金問題待解“如果是通過市場化手段拿地的話，土地成本很高，（做長租公寓）沒辦法做到盈利。”在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，長租公寓項目首先要解決的是土地、房源問題。據了解，長租公寓運營模式目前主要分為集中式和分散式，其中，集中式主要通過公開拿地建設長租公寓，或通過整體收購、整租商辦類物業轉為長租公寓；而分散式主要通過獲取個人出租房源，經過裝修之后再向市場出租。一位房企高管指出，做長租公寓首個面臨的問題，就是房源，若以拿地方式來建設長租公寓，因為一線城市的土地成本較高，長租公寓項目的租金回報一般難以覆蓋土地成本以及資金成本。例如，上海許多住宅項目的土地成本已經占到了項目總投資的7成，此類住宅項目難以變成長租公寓。據易居房地產研究院統計，從去年7月推出首塊租賃用地到去年年底，上海共計掛牌并成交了21塊租賃用地，總建筑面積達143.5萬平方米，預計供應住房總套數不低于1.6萬套。據悉，這些地塊大多處在黃金地段，且成交價溢價率大多為零，通過測算，這些地塊的樓板價較低，大多數低于1萬元平方米。需說明的是，這21幅租賃用地均被上海地產（集團）有限公司、上海張江（集團）有限公司和上海嘉定新城發展有限公司等國企背景的企業收入囊中，其中上海地產集團占了10幅。業內人士指出，通過改造城市閑置、低效的辦公、商業用房而集中式供應租賃住房，是規模化長租公寓企業的一種主要運營模式，但這一模式涉及城市存量房屋用途性質的改變，在實際運作中需要通過多個管理部門的審批。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，長租公寓目前需要做大規模以形成規模效應，如果房源過少，則不可能形成規模效應。若長租公寓企業解決了土地及房源問題，接下來要解決的，則是資金問題。據分析，長租公寓企業的成本主要集中在拿房成本、裝修改造費用、管理費用、資金成本和稅金等方面。易居研究院綜研中心總經理崔霽此前指出，就融資情況而言，由于租賃物業的債務人較分散，且收取押金、先收租后入住等特性使得收款風險較小，在滿足其他條件的前提下，比較適合通過資產證券化的方式進行融資。資料顯示，去年以來，住房租賃領域出現了“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”、“中信證券·自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”、“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”以及“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”、“高和晨曦-中信證券-領昱系列資產支持專項計劃”。這些資產證券化產品意味著長租公寓的資產證券化起步。嚴躍進表示，2017年基本上是住房租賃政策持續釋放的一年，租金證券化以及各類房地產信托投資基金的創新，都有助于長租公寓業務的發展。但業內人士指出，從形式上看，前述產品以私募形式為主，公募REITs仍有待培育。盈利空間有限值得一提的是，在去年12月，重慶龍湖企業拓展有限公司的50億元住房租賃專項公司債券通過了上交所的預審核，這意味著長租公寓項目融資渠道的進一步拓寬。據募集說明書，龍湖的住房租賃專項公司債發行規模不超過50億元，其中35億元擬用于住房租賃項目建設，15億元擬用于補充公司營運資金。其中，首期發行的30億元中，21億元將用于建設上海馬橋、成都育仁西路等7個住房租賃項目。需說明的是，該公司債的償債資金將主要來源于龍湖日常經營所產生的現金流，而并非這7個項目的租金收入。實際上，土地、房源、資金成本較高，租金收益率又低，是長租公寓行業過去難以形成規模的重要原因。根據易居房地產研究院數據，2017年3季度我國50個典型城市平均租金收益率僅為2.6%，特別是一線城市由于房價較高，租金收益率基本在2%以下，這一指標明顯低于東京、紐約等城市。在租金收益難以覆蓋成本的情況下，長租公寓企業往往會提高租金。從市場格局看，目前我國住房租賃市場的主要供應主體是個人出租，其中一大原因在于長租公寓的租金較高，難以形成價格優勢。瑞銀中國內地香港房地產行業研究主管李智穎舉例稱，上海租房市場目前需求較高的是月租3000元左右的租房，但現在長租公寓企業提供租房，租金大多高于這一水平，在未來供應方面，長租公寓企業需要提供租金更低、市場更能承受的租房。嚴躍進表示，長租公寓項目租金的潛在收益很關鍵，租金收益實際上是打動資金出借方的一個很重要變量。在崔霽看來，長租公寓行業目前仍然處于探索的階段，并不會因為資本的關注和政策的鼓勵而有翻天覆地的變化，公寓的核心仍然在于從拿房到出房的存貨周轉速度，比拼的是運營能力和融資成本。世聯行曾在財報中舉例稱，假設公司單獨對一間公寓經營十年，以純租金差計收入，運營一間公寓的稅前利潤率在第一年預計會虧損-40%至-30%，主要原因在于：公司收房之前已經有了一定的拓展成本、管理成本；公司收房之后需要經過裝修改造、軟硬裝配置才能達到可出租狀態，并且需要耗費一定的時間才能到達預計的出租率；公寓達到可出租狀態后，為尋找首批入住的租客，公司往往需要花費較高的一次性營銷費用和其他出房成本。在此基礎上，隨著運營年限的增加，公寓的出租率將逐步提高，運營的公寓項目數量將增加，規模效益將逐步顯現，即單間公寓的管理成本將降低。并且，隨著公寓品牌美譽度的提升，單間公寓的平均出租價格有望提高，由此，長租公寓業務將逐步實現盈利。綜上所述，長租公寓若想實現盈利，需要規模效應，并需要較長的運營時間，而租金的漲跌變化將給未來盈利帶來變數。在盧文曦看來，目前大多數房企喊出了沖擊1000億、2000億等口號，房企沖擊規模勢必追求高周轉，而長租公寓的投入較大、資金沉淀期較長，再加上盈利空間有限，“很多上市房企有業績壓力，可能不太樂意把資金沉淀在鋼筋水泥里不能動。”有地產基金合伙人指出，房地產行業過去習慣了高周轉模式，目前市場上誠信度、運營水平、資產管理水平都突出的第三方暫時還沒有出現，而這些因素將影響長租公寓項目的回報。（證券時報）正文已結束，您可以按alt+4進行評論

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